S’appuyer sur l’expérience

בזמן שעבור חברות רבות בענף הנדל »ן מדובר בתקופה המאתגרת ביותר שהן חוו אי פעם, עבור מריו זוזל ועמי בר משיח, הבעלים של חברת הנדל »ן הציבורית ‘אלמוגים’, המשבר הנוכחי הוא משבר מאתגר נוסף מתוך שורת המשברים שליוו את ענף הנדל »ן בארבעת העשורים האחרונים, « הניסיון שצברנו במהלך השנים, יחד עם המשברים הקשים שצלחנו, עזרו לנו להגיע מוכנים למשבר הנוכחי עם ידיעה שבזכות ההתנהלות האחראית שלנו נעבור גם אותו »

המשבר הנוכחי שמכה את עולם הנדל »ן החל מאמצע שנת 2022, משבר אשר כולל העלאה תלולה של הריבית כחלק מהמאבק באינפלציה הגואה, האטה כלכלית גלובלית, ומלחמת חרבות ברזל, מקשה מאוד על פעילותו התקינה של ענף הנדל »ן. אם בתקופות של שגרה ישנם אחוזים לא מבוטלים של עסקים בתחום הנדל »ן אשר נמצאים בסיכון פיננסי, הרי שכיום, לאור המציאות הכלכלית, ישנו חשש שרצף המשברים הנוכחי ימוטט לא מעט מהעסקים שלא נהנים מאיתנות פיננסית, או כאלה שמינפו עצמם בצורה משמעותית וטעו בתחזיות שלהם לגבי הלך הרוח בשוק הנדל »ן.

באופן כללי ניתן להגיד שאחרי צמיחה של כעשור וחצי, הענף מתמודד עם משבר שלא נראה כמוהו כבר שנים רבות ועבור רבות מהחברות מדובר במשבר המשמעותי ביותר שבו הם נתקלו. « כשמסתכלים על ספקטרום חברות הנדל »ן בארץ, חלק גדול מהן הן חברות עם ותק קטן יחסית שלא חוו עבודה בסביבת ריבית גבוהה », אומר מריו זוזל, בעלים משותף אלמוגים, « אנחנו בענף מאז אמצע שנות השמונים של המאה הקודמת ובמהלך השנים שחלפו מאז נתקלנו בעיתות משבר שכללו בין היתר סביבת ריבית גבוהה, אינפלציה גבוהה ולקוחות ש’יושבים על הגדר’ ולא קונים דירות. ניסיון העבר שנצבר אז הוא זה שעוזר לנו בתקופה הזאת כי כבר חווינו תקופות דרמטיות וקשות ולמדנו איך לעבור אותן. הניסיון הוא זה שנותן לנו את הכלים הניהוליים להתמודד לתרחישים השונים של שוק הדיור, ובהעדר ניסיון מעין זה, המצב מורכב יותר. לאור כל אלה, אנחנו תמיד נערכים לאתגרים הרבים הצפויים ».

לדברי זוזל, גם במשברים יש הזדמנויות, וכך גם במשבר הנוכחי. לדבריו, גם לזיהוי ההזדמנויות הטובות שמגיעות לשוק נדרש ידע וניסיון בכדי שניתן יהיה להפוך אותן להזדמנויות עסקיות. שכן גם בהזדמנויות שנקרות בפניך נדרשת התנהלות נבונה שתאפשר לצלוח את המשבר, « אנחנו בתקופה שמצריכה זהירות. צריך להיות מפוקסים, לשים לב אילו מהלכים עסקיים אתם בוחרים לבצע. זאת תקופה מאתגרת אבל במקביל, זאת תקופה שכוחות השוק גורמים לכך שיזמים וחברות שלא באו עם מוכנות לאירוע, לא יצליחו להתמודד איתה בצורה טובה מבחינה עסקית. התקופה תתאפיין בסביבת עבודה של חברות מקצועיות ושחקנים רבים יפנו את מקומם ל »נדל »ניסטים » מנוסים שיודעים איך לעבור את התקופה הנוכחית, כאלה שידעו לנצל את ההזדמנויות החדשות כדי להמשיך ולצמוח בתום המשבר. המקצוענים שנמצאים בשוק יפעלו בסבלנות ובחכמה וימצאו את ההזדמנויות שיצוצו. לפעמים זה לוקח קצת זמן, אבל זה יגיע. חברות אשר רכשו קרקעות במחירים גבוהים בזמן שהריבית הייתה אפסית יאלצו לממש נכסים ».

איך משאירים את הראש מעל למים ומתמודדים עם המשברים והאתגרים?
חברת ‘אלמוגים’ הוקמה בשנת 1986 על ידי מריו זוזל ועל ידי שותפו עמי בר משיח המכהן גם כיו »ר, שניהם בעלים משותפים בחברה. השניים הכירו כסטודנטים בטכניון עוד בשנת 1984 ורקמו חברות איתנה שהובילה גם להקמת העסק המשותף. השניים לא הגיעו ממשפחות אמידות ובנו את עצמם בהדרגה. הם החלו את דרכם בעבודות ביצוע שהובילו ליצירת הון אישי מוגבל. זכיה במכרז פרויקט שיקום שכונות בהובלת משרד השיכון וביצוע מוצלח של הפרויקט הגדיל את ההון העצמי שלהם, ולאחר מכן הגיעה זכיה נוספת במכרז בפרויקט ‘מפעל אתא’ להקמת 20 וילות באדמות שצמודות לקיבוץ אושה וכפר מכבי, באזור המוניציפלי של קרית אתא. בהמשך ביצעו השניים עבודות ביצוע לחברות גדולות, ולאחר העלייה הגדולה מברית המועצות, הצליחו השניים להשתלב בבניית הדירות ההמונית עבור העולים בתחילת שנות ה-90, והשאר כבר היסטוריה.

השניים מנהלים היום בחברה ציבורית הנסחרת בבורסה שבנתה אלפי דירות בישראל. החל משנת 2020 מנצלת החברה את הניסיון והידע הנרחב שלה להרחבת והעמקת פעילותה בתחום ההתחדשות העירונית בהובלתה של הגב’ נוי דותן. בנוסף, לחברה זרוע יזמית המבצעת פעילות נדל »נית מוצלחת ומניבה בקרואטיה ובסרביה, « תמיד היינו אנשים סולידיים, הרבה פעמים הגיעו אלינו אנשים מהענף ואמרו לנו, או יותר נכון שאלו אותנו – תוך שהם מנסים לשכנע אותנו, למנף עצמנו יותר כדי שנוכל להתקדם במהירות. אבל בזמנים כאלה תמיד ציטטתי את חבר של אבי ז »ל, בחור חכם ממוצא דרוזי שתמיד אמר, ‘כשאתה עולה מדרגה ועוד מדרגה, הסיכוי שתגיע למעלה הוא גבוה. אבל אם תעלה שתי מדרגות כל פעם, הסיכוי שתיפול בדרך – גדול’. אנחנו מיישמים את תפיסת העולם הזאת מאז הקמת החברה », אומר עמי בר משיח.

ואכן, הדרך הזאת הובילה את השניים להפוך את אלמוגים בשנת 2010 לחברה מדווחת עם נגישות לגיוסי אג »ח ושוק ההון, ובשנת 2020 הפכה החברה לציבורית הנסחרת בבורסה הישראלית, « בחודש מרץ 2020, עם תחילת הקורונה, ביצענו את הנפקת המניות וזה נתן לנו בוסט רציני. אנחנו חברה ציבורית סולידית עם כוח אדם מיומן, שדרת הנהלה מיומנת וותיקה, חברה שמסוגלת לעשות הרבה פרויקטים במקביל מבלי לקפוץ מעל הפופיק. לא הבאנו את עצמנו ליחס הון למאזן של 10% – עבור המשקיעים, מצד שני לא בזבזנו את פוטנציאל הגידול העתידי בהון ונשארנו עם 25% חלק הציבור בהון – עבור מחזיקי ההון. אנחנו נמצאים באזור עשרים האחוזים יחס הון למאזן. זהירים אבל מעיזים ».

À l’heure où pour de nombreuses entreprises du secteur immobilier il s’agit de la période la plus difficile qu’elles aient jamais connue, pour Mario Zozel et Ami Bar Mashiach, les propriétaires du public société immobilière Almogim, la crise La crise actuelle est une autre crise difficile parmi la série de crises qui ont accompagné le secteur immobilier au cours des quatre dernières décennies, « l’expérience que nous avons acquise au fil des années, ainsi que les crises difficiles que nous avons surmontées , nous ont aidés à arriver préparés à la crise actuelle, sachant que grâce à notre conduite responsable, nous la surmonterons également »

La crise actuelle qui frappe le monde immobilier à partir de la mi-2022, une crise qui comprend une forte hausse des taux d’intérêt dans le cadre de la lutte contre la hausse de l’inflation, un le ralentissement économique mondial et une guerre d’épées de fer rendent son activité très difficile. La régulation du secteur immobilier. Si, en temps normal, un pourcentage important d’entreprises du secteur immobilier sont exposées à des risques financiers, on peut aujourd’hui, à la lumière de la réalité économique, craindre que la séquence de crises actuelle ne fasse s’effondrer un certain nombre d’entreprises. les entreprises qui ne bénéficient pas d’aide financière, ou celles qui se sont fortement endettées et se sont trompées dans leurs prévisions concernant l’humeur du marché immobilier.

De manière générale, on peut dire qu’après une décennie et demie de croissance, l’industrie est confrontée à une crise sans précédent depuis de nombreuses années et pour de nombreuses entreprises , c’est la crise la plus importante qu’ils aient rencontrée. « Quand vous regardez l’éventail des sociétés immobilières en Israël, une grande partie d’entre elles sont des sociétés avec relativement peu d’ancienneté qui n’ont pas eu l’expérience de travailler dans un environnement à fort intérêt », déclare Mario Zozel, copropriétaire d’Almogim. « Nous avons Nous sommes dans l’industrie depuis le milieu des années 80 du siècle dernier et au cours des années qui ont suivi, nous avons été confrontés à des périodes de crise qui comprenaient, entre autres, un environnement de taux d’intérêt élevés, une inflation élevée et des clients assis sur la clôture» et n’achetez pas d’appartements. L’expérience passée acquise à cette époque est ce qui nous aide dans cette période, car nous avons déjà vécu des moments dramatiques et difficiles et avons appris à les surmonter. L’expérience est ce qui nous donne les outils de gestion pour faire face aux différents scénarios du marché immobilier, et en l’absence de ce type d’expérience, la situation est plus complexe. À la lumière de tout cela, nous nous préparons toujours aux nombreux défis attendus ».

Selon Zozel, même en période de crise, il existe des opportunités, tout comme la crise actuelle. Selon lui, des connaissances et de l’expérience sont également nécessaires pour identifier les bonnes opportunités qui se présentent sur le marché afin de pouvoir les transformer en opportunités d’affaires. Parce que même face aux opportunités qui se présentent à vous, une conduite sage est requise pour vous permettre de surmonter la crise : « Nous sommes dans une époque qui exige de la prudence. Vous devez être concentré, prêter attention aux décisions commerciales que vous choisissez de prendre. C’est une période difficile, mais en même temps, c’est une époque où les forces du marché font que les entrepreneurs et les entreprises qui ne se sont pas préparés à l’événement ne seront pas en mesure d’y faire face de manière positive. La période sera caractérisée par un environnement de travail d’entreprises professionnelles et de nombreux acteurs céderont la place à des « experts immobiliers » expérimentés qui savent traverser la période actuelle, ceux qui ont su profiter des nouvelles opportunités poursuivre sa croissance après la crise. Les professionnels du marché agiront avec patience et sagesse et trouveront les opportunités qui se présenteront. Parfois, cela prend du temps, mais cela viendra. Les entreprises qui ont acheté des terrains à des prix élevés alors que le taux d’intérêt était nul seront contraintes de réaliser des actifs. »

Comment garder la tête hors de l’eau et faire face aux crises et aux défis ?
La société Almogam a été fondée en 1986 par Mario Zozel et son associé Ami Bar Mashiach, également président, tous deux copropriétaires de la société. Les deux se sont rencontrés alors qu’ils étaient étudiants au Technion en 1984 et ont forgé une solide relation. amitié qui a également conduit à la création de l’entreprise commune. Les deux ne sont pas venus de familles aisées et se sont progressivement construits. Ils ont commencé leur voyage par des travaux de construction qui ont conduit à la création d’un capital personnel limité. Gagner un appel d’offres pour un quartier Le projet de réhabilitation mené par le ministère du Logement et l’exécution réussie du projet ont augmenté leurs capitaux propres, puis un autre appel d’offres a été remporté dans le projet « Mafal Ata » visant à établir 20 villas sur des terrains adjacents au kibboutz Osha et Kfar Maccabi, dans la zone municipale de Kiryat Ata. Plus tard, les deux hommes ont réalisé des travaux de construction pour de grandes entreprises, et après la grande immigration en provenance de l’Union soviétique, les deux ont réussi à s’intégrer dans la construction d’appartements de masse pour les immigrés au début des années 1990, et le reste appartient à l’histoire. .

Les deux hommes sont aujourd’hui dirigeants d’une société cotée en bourse qui a construit des milliers d’appartements en Israël. À partir de 2020, l’entreprise utilise sa vaste expérience et ses connaissances pour étendre et approfondir ses activités dans le domaine de la rénovation urbaine sous la direction de Mme Noi Dotan. En outre, pour une société entrepreneuriale qui exerce des activités immobilières réussies et rentables en Croatie et en Serbie, « nous avons toujours été des personnes solides, de nombreuses fois des gens du secteur sont venus nous voir et nous ont dit, ou plutôt nous ont demandé – tout en essayant pour nous convaincre, pour nous mobiliser davantage afin d’avancer rapidement. Mais dans des moments comme celui-ci, je citais toujours un ami de mon défunt père, un homme sage d’origine druze, qui disait toujours : « Quand vous montez une marche et une autre, les chances que vous atteigniez le sommet sont élevées. Mais si vous montez deux marches à la fois, les chances que vous tombiez sur le chemin sont élevées. « Cette vision du monde depuis la création de l’entreprise », déclare Ami Bar Mashiach.

En effet, cette voie a conduit les deux hommes à faire d’Almogam en 2010 une société déclarante ayant accès à la levée d’obligations et au marché des capitaux, et en 2020, la société est devenue une société cotée en bourse. à la Bourse d’Israël, « en mars 2020, avec le début de la couronne, nous avons procédé à l’émission d’actions et cela nous a donné un sérieux coup de pouce. Nous sommes une entreprise publique solide avec un personnel qualifié, une équipe de direction compétente et expérimentée, une entreprise capable de réaliser plusieurs projets en même temps sans sauter par-dessus le nombril. Nous ne sommes pas parvenus à un ratio capital/bilan de 10% – pour les investisseurs, en revanche, nous n’avons pas gaspillé le potentiel de croissance future du capital et sommes restés avec 25% de la part publique du capital – pour le capital titulaires. Nous sommes dans la zone de vingt pour cent du capital par rapport au bilan. Prudent mais audacieux ».

« Les entreprises doivent se comporter de manière à ce que la crise ne les mette pas le dos au mur »
En essayant d’expliquer en détail comment survivre aux périodes de crise difficiles, Ami Bar Mashiach et Mario Zozel donnent quelques conseils importants. « Il faut être à son meilleur dans des moments comme celui-ci. C’est une période où nous mobilisons les connaissances en ingénierie, en entrepreneurship et en marketing que nous avons accumulées dans l’entreprise pour faire avancer l’entreprise », déclare Bar Mashiach. « Nous connaissons ces difficultés. et nous savons qu’après eux viendront les hauts. Nous avons une bonne base dans l’entreprise et cela nous aide à relever les différents défis. Par exemple, au fil des années, nous avons veillé à réaliser des ventes « internes » et à ne pas sous-traiter le ventes à des intermédiaires, et de cette manière nous avons créé beaucoup d’expérience interne qui fait ses preuves dans les ventes qui sont réalisées malgré les difficultés de la période actuelle. En tant que propriétaires, nous avons également de nombreuses années d’expérience et de formation qui nous apportent une valeur ajoutée. : Je suis ingénieur civil et cela me donne un point de vue qui sait planifier correctement la construction, éviter les erreurs et savoir corriger les erreurs survenues. En même temps, pendant la plupart des années, j’ai géré le marketing et Aujourd’hui, nous avons un PDG adjoint qui est également responsable, entre autres, du marketing et des ventes, mais les années que j’ai occupées à ce poste nous aident très bien à accomplir les tâches et à atteindre les objectifs. C’est une période où vous devez générer de la créativité dans les ventes, car vous ne pouvez pas vendre à des prix élevés, mais pas non plus baisser les prix simplement pour atteindre les objectifs ou pour reconduire et absorber des projets non rentables. Il faut être réaliste dans les objectifs que se fixent les entreprises et proposer des promotions attractives, comme par exemple une promotion sur les taux d’intérêt, ou d’autres gadgets qui apportent une réelle valeur ajoutée aux locataires. En même temps, Mario, pour sa part, a assumé la lourde tâche d’exécution et, toute la journée, il « sort des tiroirs » de nombreuses décisions qui proviennent d’expériences et de défis qu’il a déjà vécus au cours des dernières décennies, ce qui signifie que nous avoir une réponse et une réponse optimale à chaque problème qui se pose – une question cruciale à une époque où pour de nombreuses entreprises, chaque shekel compte ».

Mario Zozal et Ami Bar Mashiach (Photo : Relations publiques)

Ses propos sont également rejoints par Mario Zozel, qui affirme qu’il s’agit d’une période dans laquelle une grande vigilance est requise pour tout ce qui se passe sur le marché, y compris tout ce qui concerne les relations de travail avec les fournisseurs et entrepreneurs, « L’un des signes de cette période et des périodes qui l’ont précédée est qu’il suffit qu’un fournisseur tombe ou qu’un entrepreneur s’effondre, et un effet domino se crée qui retarde toute la chaîne d’action et votre capacité de travail est altérée. . »

Les deux hommes notent également le fait que la pression sur l’industrie crée des opportunités, comme mentionné. Le RMI est également contraint de baisser les prix puisque la plupart des entreprises n’ont pas d’argent, mais l’Autorité doit quand même atteindre certains objectifs, ce qui amène l’Autorité à baisser les prix des terrains tout en créant des opportunités pour les entreprises liquides. « Il est important que les entreprises aient accès à l’argent, comme dans le cas des entreprises publiques qui peuvent augmenter leurs liquidités en levant des obligations. Il est vrai que le taux d’intérêt est élevé », mais les opportunités qui commencent à se présenter ont de fortes chances de devenir extrêmement rentables », explique Bar Mashiach.

En regardant vers l’avenir, les deux hommes choisissent, même après quatre décennies d’efforts, de continuer à construire, tout en maintenant une approche pratique, coopérative, calculée, responsable et ambitieuse : « Il y a des hauts et des bas. en affaires et il faut toujours être connecté au sol en regardant le verre à moitié plein, savoir relever la tête dans les moments difficiles et quand arrivent les bons moments, ne pas oublier qu’il y a des temps de crise et s’y préparer. eux », affirme Zozel.

Bar Mashiach est d’accord avec ses propos : « En général, je pense qu’il n’y a pas de différence dans la conduite de la vie personnelle et de la vie professionnelle. Et voici la question de l’ego, qui est une question fondamentale : l’ego ne doit pas nous gouverner et comprendre que l’ego est une barrière qui empêche la réussite. C’est une idée importante. Il faut savoir accepter l’autre et éviter les frictions. Pendant de nombreuses années, j’ai été impliqué beaucoup dans le domaine de l’apnée dans un club du sud. À l’entrée du club, il y avait un énorme panneau : « À tous ceux qui passent par cette porte, s’il vous plaît, laissez l’ego dehors ». En apnée, l’ego provoque la mort, Et dans les affaires, cela peut faire tomber l’entreprise, et c’est exactement ce que nous appliquons dans notre partenariat, dans le passé, aujourd’hui et aussi à l’avenir. Nous avons d’autres partenariats de longue date, nous avons aussi des partenariats externes qui ont déjà terminé, et nous sommes toujours restés en bonne compagnie avec les gens avec qui nous avons travaillé. Nous savons faire les choses sur le long terme ».

Entretien avec Mario Zozel et Ami Bar Mashiach, les propriétaires de la société immobilière publique ‘corail’

d&b – savoir décider